Cedolare secca per i negozi in Manovra 2027: tassa piatta al 21% e al 10% per i locali commerciali

Il disegno di Legge di Bilancio 2027 reintroduce la cedolare secca per gli affitti commerciali (categoria catastale C/1) fino a 200 metri quadrati. L’aliquota ordinaria è fissata al 21%, con un’ulteriore riduzione al 10% nei capoluoghi delle 14 città metropolitane per i soli contratti stipulati nel 2027.

La tassazione sostitutiva sugli affitti commerciali si appresta a tornare nell’ordinamento italiano dopo anni di assenza per i nuovi contratti (l’ultima misura sperimentale risaliva al 2019). L’art. 5 del disegno di Legge di Bilancio 2027 introduce nel nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) l’art. 360-quinquies, consentendo ai locatori di optare per la cedolare secca sui locali commerciali di piccole e medie dimensioni. La misura mira a riattivare il mercato degli affitti d’impresa e a ridurre il tasso di sfitto nei centri urbani, pur ponendo precisi paletti temporali e dimensionali.

1 – Cedolare secca affitti commerciali: le novità della Manovra 2027

La disposizione inserita nella Manovra 2027 estende la tassa fissa ai canoni di locazione dei locali appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e alle relative pertinenze locate congiuntamente. L’opzione sostituisce l’IRPEF ordinaria, le relative addizionali regionali e comunali, nonché l’imposta di registro e di bollo sul contratto.

L’aliquota di base è stabilita al 21%. Tuttavia, per gli immobili situati nei comuni capoluogo delle 14 città metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Catania, Venezia, Messina, Reggio Calabria e Cagliari), l’aliquota scende al 10%, offrendo un consistente incentivo fiscale per i centri ad alta densità commerciale.

2 – Requisiti, vincoli catastali e clausole anti-elusione

L’accesso al regime sostitutivo è regolato da requisiti stringenti posti a tutela del gettito fiscale:

• Limiti dimensionali: L’immobile C/1 non deve superare i 200 metri quadrati di superficie (escluse le pertinenze). Si tratta di un tetto ridotto ad un terzo rispetto ai 600 mq previsti nel 2019.
• Finestra temporale: L’opzione è valida esclusivamente per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio al 31 dicembre 2027.
• Destinazione d’uso: Il conduttore deve utilizzare il locale per l’esercizio esclusivo di un’attività d’impresa, arte o professione.
• Clausola anti-elusione: La cedolare non si applica ai contratti stipulati nel 2027 se tra le stesse parti, per il medesimo immobile, era in corso al 30 settembre 2026 un precedente contratto risolto anticipatamente.

3 – Simulazione del risparmio fiscale: confronto IRPEF vs Cedolare

Nel regime IRPEF ordinario, il canone locativo viene imponibile per il 95% del suo ammontare (grazie alla deduzione forfettaria del 5% prevista per gli immobili non abitativi) e si somma agli altri redditi del proprietario, venendo tassato all’aliquota marginale IRPEF più addizionali e imposta di registro (2%, divisa tra locatore e conduttore).

Con la cedolare secca, l’aliquota (21% o 10%) si applica direttamente sul 100% del canone pattuito. Di seguito la simulazione dell’imposta annua dovuta per un negozio affittato a 1.000 euro al mese (12.000 euro annui):

Per un locatore con redditi medio-alti collocato nello scaglione del 43%, la cedolare secca al 21% assicura un risparmio diretto superiore ai 2.300 euro all’anno, che sale ad oltre 3.700 euro annui applicando l’aliquota agevolata del 10% nei capoluoghi metropolitani, a cui si aggiunge l’azzeramento dell’imposta di registro.

4 – Il nodo delle proroghe dei vecchi contratti

Un punto fondamentale chiarito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate (tra cui la Risposta a interpello n. 34/2026) riguarda l’impossibilità di estendere il beneficio ai contratti preesistenti. La norma esclude esplicitamente dal regime agevolato le semplici proroghe o i rinnovi effettuati nel 2027 di contratti stipulati negli anni precedenti. Di conseguenza, le locazioni commerciali stipulate tra il 2020 e il 2026 continueranno a seguire la tassazione ordinaria fino alla loro naturale scadenza.

5 – Il DDL 1828 al Senato e il quadro della Delega Fiscale

La reintroduzione della cedolare secca in Manovra risponde ai principi direttivi fissati dalla Delega per la Riforma Fiscale (Legge n. 111/2023, art. 5), che auspicava l’estensione dell’imposta sostitutiva agli immobili non abitativi per favorire le attività economiche.

Parallelamente all’iter della Legge di Bilancio, in Commissione Finanze al Senato giace il Disegno di Legge S.1828 (presentato a marzo 2026), che proponeva un intervento ancora più strutturale: una cedolare secca permanente al 21% per tutte le locazioni commerciali, inclusi i contratti già in corso e senza limiti di metratura. Il testo del DDL di Bilancio 2027 costituisce dunque un compromesso selettivo e circoscritto, incentrato sui piccoli e medi locali commerciali per il solo anno 2027, in attesa dell’approvazione definitiva del Parlamento entro il 31 dicembre.